Nižší úrokové sazby hypoték mohou být pastí. Proč?
Zvažujete nákup nemovitosti a přemýšlíte, jak a především kde sjednat hypotéku? Podle čeho si vybrat její sazbu, aby vás to nezruinovalo? Věřte, že nižší úrokové sazby hypoték automaticky neznamenají, že zaplatíte nejméně. Proč? Vysvětlím vám to na konkrétním příkladu.
Z vlastní několikaleté zkušenosti na trhu s nemovitostmi vím, že při financování nemovitosti hypotečním úvěrem se klient často řídí jednou podmínkou - ZÍSKAT OD BANKY CO NEJNIŽŠÍ ÚROKOVOU SAZBU. To může být velmi ošemetné. Banky tlačí na klienty, že jim nabídnout výhodnější sazbu pod podmínkou, že si u nich zřídí pojištění. A tady se ukrývá onen zakopaný pes. Bankopojištění totiž zpravidla navyšuje hodnotu hypotéky.
Ukažme si to na příkladu:
Kupujete byt, cena nemovitosti činí 8 mil. Kč, splatnost je na 30 let, LTV 70 % (LTV je tzv. poměr půjčované částky k hodnotě nemovitosti).
Varianta | Úroková sazba % | Měsíční splátka Kč | Banko-pojištění jako podmínka Kč/měsíc | Finální měsíční splátka úvěru Kč |
1 | 2,09 | 30 000 | 1 000 | 31 000 |
2 | 2,19 | 30 350 | 650 | 31 000 |
3 | 2,29 | 30 700 | 0 | 30 700 |
U varianty číslo 1 je stanovena sazba s podmínkou zřízení pojištění (pojištění schopnosti splácet ve výši 1 000 Kč - pojištění 50% úvěru) = celková měsíční splátka pak vychází na 31 000 Kč.
U varianty číslo 2 je dána sazba s podmínkou (pojištění nemovitosti u bankou nasmlouvané pojišťovny ve výši cca 650 Kč/měsíc) = celková měsíční splátka pak je opět 31 000 Kč.
U varianty číslo 3 je sazba bez podmínek = konečná splátka zůstává 30 700 Kč. I v tomto případě je nutností si zřídit pojištění nemovitosti kvůli vinkulaci pojistného plnění*, avšak máte možnost si zvolit jakoukoli pojišťovnu. Jste tedy svobodní ve svých rozhodnutích a výši pojistného (a tedy celkové splátky) máte ve vašich rukou.
*Vinkulace pojistného plnění = vázání pojistného plnění ve prospěch banky, která poskytuje úvěr. Tzn. když se něco stane s pojištěnou věcí, peníze od pojišťovny dostává banka.
Snahou příkladu bylo ukázat, že sazba 2,09 % p.a. nemusí být lepší než “zdánlivě vyšší sazba” 2,29 % p.a. Finální splátka je podobná jak u 2,09 %, tak u 2,29 % p.a.
Velmi často bývá rozdíl mezi sazbou s pojištěním a bez pojištění až 0,5 % p.a. Cena za pojištění a služby se samozřejmě mění případ od případu a podle nastavení smlouvy.
Pokud dává banka slevu na úrokové sazbě, tak za to vždy něco chce
Obvykle od vás bude banka požadovat pojištění schopnosti úvěr splácet, anebo pojištění nemovitosti.
Pojištění schopnosti splácet je obvykle postaveno na třech pilířích:
• pojištění smrti,
• pojištění trvalé invalidity a
• pojištění schopnosti splácet.
Klient žije v domnění, že je pojištěn na celou výši úvěru a ve skutečnosti je zajištěn pouze z 20 %. Takové pojištění nikdy nebude tak dobré a plnohodnotné, aby měl klient klid, že je pojištěný dobře.
Pojištění nemovitosti je dost často vázané na celou dobu fixu. Pokud klient chce jinou pojistku na nemovitost, než od bankou určené pojišťovny, banka mu odstraní slevu, kterou mu původně poskytla v úvěru (hypoteční sazbě).
Ještě pořád si myslíte, že nízké úrokové sazby hypoték u bank.institucí jsou to jediné, na co se máte dívat?
A jaká je má rada na závěr? Platí pravidlo:
Chcete “výhodný” úvěr? Nezávislý poradce vás dovede do banky, která pro vás vychází nejlépe. Pracuje s vaší konkrétní životní a finanční situací.
Chcete pojistku? Poradce vám udělá rozbor pojistných podmínek a opět pro vás vybere adekvátní pojišťovnu. Vždy je potřeba pracovat individuálně s konkrétním případem. Nelze paušalizovat.
Mám pro vás i jeden tip. Výborným a osvědčeným finančním poradcem je Jakub Rychnovský. Pomohl mě a v ne jednom případě “zachránil” i situaci mých klientů. Doporučuji všemi deseti! Chcete-li se s pojit s Jakubem, kontaktujte mne.
Mějte krásný den a kdybyste něco potřebovali, jsem jedno velké ucho.
Věra
773 133 399
www.veravrankova.cz
